Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento

No passado dia 14 de maio, foi publicado o Decreto-Lei n.º 34/2021, o qual entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação e que procede à aprovação do Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento.

Em 2019, a Lei n.º 12/2019 e a Lei n.º 13/2019, ambas de 12 de fevereiro, estabeleceram dois novos mecanismos de defesa do arrendatário: (i) o regime da proibição e punição de assédio no arrendamento e subarrendamento e (ii) o regime da intimação do senhorio para tomar as providências com vista a fazer cessar situações de produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos, corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do respetivo edifício, que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens, bem como corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais.

Para esse efeito, o legislador criou a figura da injunção em matéria de arrendamento (“IMA”) – a qual deverá ser precedida da respetiva intimação a enviar pelo arrendatário ao senhorio, à qual este último dispõe do prazo de 30 dias para responder, e acompanhada de outros documentos previstos na Lei – enquanto meio processual destinado a efetivar os direitos do arrendatário ao pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, bem como para cessação de atividades causadoras de risco para a saúde do arrendatário, correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens e para correção de impedimento da fruição do locado, e que tem por finalidade conferir força executiva ao requerimento que se destina a efetivar os direitos do arrendatário.

Com o requerimento de injunção, o arrendatário pode ainda exigir ao senhorio o pagamento de sanção pecuniária compulsória no valor de €20,00 por cada dia, a partir do termo do prazo de resposta, até que o senhorio demonstre o cumprimento da intimação ou, em caso de incumprimento, até que seja decretada a injunção.

A secretaria judicial competente para a apresentação do requerimento de injunção é o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (“SIMA”), que tem competência em todo o território nacional.

Assim, o procedimento de IMA aplica-se aos seguintes casos (previstos nas alíneas a) a e), do n.º 1, do artigo 15.º-T do NRAU):

• Pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, em caso de execução de intimação emitida ao abrigo do n.º 2 do artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, ou do n.º 1 do artigo 55.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana;
• Pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, nos casos de reparações urgentes previstas n.º 1 e nº. 2 do artigo 1036.º do Código Civil;
• Cessação de atividades causadoras de risco para a saúde do arrendatário;
• Correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens;
• Correção de impedimento da fruição do locado;

Cada procedimento de IMA apenas poderá dizer respeito a um prédio urbano ou a uma fração autónoma de que o requerente do procedimento seja arrendatário.

O direito do arrendatário a requerer o procedimento de IMA caduca caso o mesmo não seja requerido no prazo de 30 dias a contar do termo do prazo de resposta à intimação pelo senhorio.

O requerimento de IMA deve obedecer a determinados requisitos, dos quais destacamos: (i) identificação das partes, (ii) formulação de um ou vários pedidos, desde que legalmente previstos no n.º 1, do artigo 15.º-T do NRAU, (iii) exposição sucinta dos factos, (iv) pagamento de uma taxa de justiça (ou comprovativo de concessão de apoio judiciário), (v) indicação de que o processo seja apresentado à distribuição, em caso de frustração da citação e indicação do tribunal competente para apreciação do processo em caso de distribuição do processo, e (vi) designação, consoante os casos, de agente de execução ou oficial de justiça.

Em determinados casos, o requerimento de IMA poderá ser recusado, caso (i) não respeite o modelo previsto para o mesmo, (ii) não seja apresentado no SIMA, (iii) não indique o tribunal competente para apreciação do processo, caso seja apresentado à distribuição, (iv) não tiver sido junto, quando aplicável, o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida ou da concessão do apoio judiciário, (v) o pedido não se ajuste à finalidade do procedimento. Do ato de recusa cabe reclamação para o juiz.

Recebido o requerimento, o SIMA expede notificação para o requerido, por carta registada com aviso de receção para, em 15 dias, (i) demonstrar a execução da intimação que constitui objeto do requerimento, acrescida da taxa de justiça paga pela respetiva dedução, ou (ii) deduzir oposição à pretensão.

A oposição à injunção pelo requerido não carece de forma articulada, devendo ser apresentada pelo requerido, no prazo de 15 dias a contar da sua notificação. Com a oposição, o requerido deve comprovar o pagamento prévio da taxa de justiça ou da concessão do benefício do apoio judiciário. Neste caso, deduzida oposição à injunção, os autos são enviados à distribuição, sendo a oposição decidida pelo tribunal competente, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 15.º-H e 15.º-I do NRAU.

Quando aplicável, e como finalidade primordial, o SIMA atribui ao requerimento de IMA a força de título executivo, se (i) depois de notificado, o requerido não deduzir oposição no respetivo prazo, ou se (ii) a oposição se tiver por não deduzida. Nestes casos, não há lugar a oposição à execução por parte do requerido, em sede de ação executiva.

O SIMA disponibiliza ao requerente e, consoante os casos, ao agente de execução ou oficial de justiça, o requerimento de IMA, seguindo a execução do requerimento de IMA ao qual tenha sido aposta fórmula executória os termos previstos no Código de Processo Civil para a execução de sentença ou injunção.

Apesar da entrada em vigor do diploma, carecem ainda de regulamentação, por portaria, as normas relativas ao procedimento de IMA, nomeadamente no que respeita às seguintes matérias: a) modelo e forma de apresentação do requerimento de IMA e da oposição; b) forma de apresentação de demais requerimentos; c) modo de designação, substituição e destituição do agente de execução; d) forma de realização de comunicações e notificações; e) regime de honorários e despesas do agente de execução; f) formas de pagamento da taxa de justiça devida pela apresentação do requerimento de IMA; g) formas de consulta do processo.

A leitura da presente nota informativa não dispensa a consulta em Diário da República, do diploma legal enunciado.