Arrendamento Urbano: O que muda com a proposta de lei nº103/XVII

O Governo encontra-se a preparar uma reforma do regime do arrendamento urbano. A proposta restitui liberdade contratual aos senhorios, reforça os mecanismos de reação ao incumprimento e simplifica os procedimentos de despejo, transferindo, em contrapartida para o Estado parte da proteção social dos arrendatários vulneráveis.

Trata-se de uma proposta de lei já aprovada na generalidade, que segue agora para discussão e votação na especialidade. O texto final pode ainda sofrer alterações relevantes e carece de densificação em diversos pontos. As informações abaixo não são definitivas e serão objeto de atualização à medida que o processo legislativo evolua.

Principais Alterações

	Regime Atual	Proposta
Renda Inicial e Atualização	Lei 56/2023 impunha limite de 2% sobre a última renda para a fixação da renda inicial em contratos subsequentes sobre o mesmo locado; limites legais específicos à atualização anual de rendas.	Revogado o artigo 34.º (limite de 2%) e os limites à atualização; renda inicial e atualização livremente acordadas entre as partes.
Caução e Antecipação de Rendas	Artigo 1076.º do CC: caução limitada a 2 rendas; antecipação de rendas limitada a 2 meses, mediante acordo escrito entre as partes.	Caução livre quanto à forma e ao montante; antecipação elevada para até 3 meses, mantendo-se a exigência de acordo escrito.
Denúncia (imotivada) pelo Senhorio	Artigo 1101.º, alínea c), do CC: pré-aviso de 5 anos para denúncia sem necessidade de justificação.	Pré-aviso reduzido para 3 anos.
Denúncia para Obras ou Demolição	Exige que da obra não resulte local com características equivalentes ao locado.	Requisito eliminado; exige-se comprovativo do início do procedimento urbanístico e indemnização ou realojamento.
Resolução por Mora	Artigo 1084.º do CC: resolução admissível com mora igual ou superior a 3 meses, ou com atrasos superiores a 8 dias em mais de 4 vezes em 12 meses; purgação da mora permitida; aviso exigido após o 3.º atraso.	Mora relevante reduzida para 2 meses, ou atrasos superiores a 8 dias em mais de 3 vezes em 12 meses ou mais de 4 vezes em 18 meses; purgação da mora deixa de ser possível; aviso já após o 2.º atraso; caducidade do direito alargada de 3 para 6 meses.
Direito de Preferência	Artigo 1091.º do CC: direito de preferência do arrendatário aplicável quando o arrendamento tenha duração superior a 2 anos.	Passa a exigir que o arrendamento tenha duração superior a 3 anos.
Transmissão por Morte	Artigo 1106.º do CC e Lei n.º 6/2001: transmissão inclui pessoas em economia comum; união de facto exigida de mais de 1 ano.	Exclui a economia comum (remissão da Lei n.º 6/2001 para lei especial); exige união de facto superior a 2 anos; introduz lista fechada e hierarquizada de beneficiários.
Contratos Anteriores a 1990	Artigo 35.º, n.º 1, da Lei 56/2023: transição destes contratos para o NRAU bloqueada.	Revogado o artigo 35.º, n.º 1; transição permitida por iniciativa do senhorio, com proteções específicas para arrendatários de baixos rendimentos, idosos ou com incapacidade igual ou superior a 60%.
Despejo	Regime geral do CPC: recurso nas ações sobre validade, subsistência ou cessação do arrendamento com efeito suspensivo; sem despejo imediato automático em caso de procedência.	Artigo 647.º do CPC: recurso passa a ter efeito meramente devolutivo; despejo imediato em caso de procedência, com pronúncia oficiosa do juiz sobre a entrada no domicílio.

Regime Atual

Proposta

Renda Inicial e Atualização

Lei 56/2023 impunha limite de 2% sobre a última renda para a fixação da renda inicial em contratos subsequentes sobre o mesmo locado; limites legais específicos à atualização anual de rendas.

Revogado o artigo 34.º (limite de 2%) e os limites à atualização; renda inicial e atualização livremente acordadas entre as partes.

Caução e Antecipação de Rendas

Artigo 1076.º do CC: caução limitada a 2 rendas; antecipação de rendas limitada a 2 meses, mediante acordo escrito entre as partes.

Caução livre quanto à forma e ao montante; antecipação elevada para até 3 meses, mantendo-se a exigência de acordo escrito.

Denúncia (imotivada) pelo Senhorio

Artigo 1101.º, alínea c), do CC: pré-aviso de 5 anos para denúncia sem necessidade de justificação.

Pré-aviso reduzido para 3 anos.

Denúncia para Obras ou Demolição

Exige que da obra não resulte local com características equivalentes ao locado.

Requisito eliminado; exige-se comprovativo do início do procedimento urbanístico e indemnização ou realojamento.

Resolução por Mora

Artigo 1084.º do CC: resolução admissível com mora igual ou superior a 3 meses, ou com atrasos superiores a 8 dias em mais de 4 vezes em 12 meses; purgação da mora permitida; aviso exigido após o 3.º atraso.

Mora relevante reduzida para 2 meses, ou atrasos superiores a 8 dias em mais de 3 vezes em 12 meses ou mais de 4 vezes em 18 meses; purgação da mora deixa de ser possível; aviso já após o 2.º atraso; caducidade do direito alargada de 3 para 6 meses.

Direito de Preferência

Artigo 1091.º do CC: direito de preferência do arrendatário aplicável quando o arrendamento tenha duração superior a 2 anos.

Passa a exigir que o arrendamento tenha duração superior a 3 anos.

Transmissão por Morte

Artigo 1106.º do CC e Lei n.º 6/2001: transmissão inclui pessoas em economia comum; união de facto exigida de mais de 1 ano.

Exclui a economia comum (remissão da Lei n.º 6/2001 para lei especial); exige união de facto superior a 2 anos; introduz lista fechada e hierarquizada de beneficiários.

Contratos Anteriores a 1990

Artigo 35.º, n.º 1, da Lei 56/2023: transição destes contratos para o NRAU bloqueada.

Revogado o artigo 35.º, n.º 1; transição permitida por iniciativa do senhorio, com proteções específicas para arrendatários de baixos rendimentos, idosos ou com incapacidade igual ou superior a 60%.

Despejo

Regime geral do CPC: recurso nas ações sobre validade, subsistência ou cessação do arrendamento com efeito suspensivo; sem despejo imediato automático em caso de procedência.

Artigo 647.º do CPC: recurso passa a ter efeito meramente devolutivo; despejo imediato em caso de procedência, com pronúncia oficiosa do juiz sobre a entrada no domicílio.