Alterações ao regime da Propriedade Horizontal

No dia 10 de janeiro de 2022, foi publicada a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que veio rever o regime jurídico da propriedade horizontal, alterando, para o efeito, o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (que estabelece as normas regulamentares do regime da propriedade horizontal), e o Código do Notariado.

Estas alterações vieram modificar certos mecanismos relativos à transmissão de frações autónomas, bem como mecanismos relativos à própria organização e distribuição de funções ao nível da assembleia de condóminos, das quais destacamos:

Transmissão de frações autónomas

1. O condómino que pretenda vender a sua fração autónoma terá que requer ao administrador de condomínio a emissão de uma declaração escrita, a qual deverá ser emitida no prazo de 10 dias, que contenha o montante de todos os encargos de condomínio, bem como as dívidas existentes relativas à sua fração autónoma;
2. O documento emitido pelo administrador constitui um documento instrutório obrigatório para a escritura pública (ou para o documento particular autenticado), salvo se o adquirente declarar que prescinde desta declaração, aceitando, assim, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio;
3. Adicionalmente, os instrumentos através dos quais se partilhem ou transmitem direitos sobre prédios só podem ser lavrados com a referida declaração do administrador de condomínio (salvo se adquirente declarar que prescinde desta declaração);
4. Como os condóminos passam a estar obrigados a comunicar ao administrador de condomínio os seus dados de identificação e contactos, devem ainda informá-lo sempre os mesmos sejam objeto de alterações, nos termos do número seguinte;
5. A venda de uma fração autónoma deve ser comunicada ao administrador de condomínio, juntamente com o nome completo do adquirente e o seu número de identificação fiscal. A falta de comunicação obriga o vendedor ao pagamento das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e aos encargos com a mora no pagamento de encargos que se vençam após a venda da fração autónoma.

Título Constitutivo da Propriedade Horizontal

Conferiu-se a possibilidade de alterar o título constitutivo da propriedade horizontal, ainda que não seja possível obter a unanimidade de todos os condóminos, recorrendo-se, para o efeito, à via judicial, desde que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a pretendida alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que essas frações autónomas se destinam.

Obras

O conceito de “reparações indispensáveis e urgentes” foi densificado e clarificado para reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas, conceito este que já derivava de construção doutrinal e jurisprudencial.

Condomínio

Assembleia de Condóminos

1. Para além de se poder reunir na primeira quinzena de janeiro, a assembleia de condómina passa ainda a poder reunir-se no primeiro trimestre de cada ano, se esta possibilidade vier contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação aprovada por maioria da assembleia de condóminos;
2. A convocatória para a assembleia de condóminos poderá ser enviada por correio eletrónico, se o condómino assim o pretender, sendo que este terá sempre de enviar, pelo mesmo meio, um aviso de receção. Neste caso, não é estipulada a consequência no caso de o aviso de receção não ser enviado;
3. Em caso de necessidade de adiamento, conferiu-se a possibilidade de convocar a assembleia de condóminos, para a mesma data, mesmo local e para trinta minutos depois da primeira data agendada, desde que os condóminos presentes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio, e se tiverem reunidas as condições para garantir a sua presença;
4. Adicionalmente, as reuniões da assembleia de condomínios passam a poder realizar-se por meios de comunicação à distância, se na disponibilidade de todos os condóminos.

Deliberações da Assembleia de Condóminos

1. As atas das assembleias de condóminos passam a conter um resumo do que de essencial se tiver passado na respetiva assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada;
2. A eficácia da deliberação depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos;
3. A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações, constituí título executivo contra o condómino que se encontre em incumprimento da sua obrigação de pagamento de encargos ao condomínio;
4. Passam a estar abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio;
5. A ação judicial para cobrança das dívidas deve ser interposta pelo administrador de condomínio no prazo de 90 dias, a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Despesas

Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.

Fundo Comum de Reserva

O fundo comum de reserva passa a poder ser utilizado para outros fins que não as despesas de conservação, desde exista uma deliberação da assembleia de condóminos neste sentido e que seja assegurado o seu pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da respetiva deliberação.

Administrador de Condomínio

1. Foram atribuídas novas funções de controlo e gestão ao administrador do condomínio, nomeadamente, a verificação da existência do fundo comum de reserva, a possibilidade de exigir aos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (incluindo, juros legais devidos e as sanções pecuniárias aplicáveis), fazer executar deliberações da assembleia de condóminos nos termos da lei, informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo de natureza judicial, arbitral, de injunção, contraordenacional ou administrativo, bem como o seu desenvolvimento destes processos ou procedimentos, emitir as declaração de dívida do condómino e intervir em todas as situações de urgência que o exijam;
2. O administrador passa a poder apresentar queixas-crime sobre as partes comuns, não sendo, para o efeito, necessário a autorização da assembleia de condóminos;
3. Em caso de deliberação da assembleia de condóminos para a realização de obras de conservação extraordinária ou que constituam inovações, o administrador está ainda obrigado a apresentar pelo menos 3 orçamentos, salvo estipulado se em sentido contrário no regulamento de condomínio ou pela assembleia de condóminos;
4. O incumprimento das obrigações do administrador pode determinar a responsabilidade civil ou até criminal;
5. De forma a por fim aos diferendos judicias referentes à regularidade da representação do condomínio, o condomínio passa a ser sempre representado em juízo pelo seu administrador.

As alterações legislativas entram em vigor no dia 11 de abril de 2022, com exceção da norma relativa à representação do condomínio em juízo que entrou em vigor no passado dia 11 de janeiro de 2022.