15.01.2020

Áreas de Prática: Imobiliário

O Direito Real de Habitação Duradoura 

Decreto-Lei n.º 1/2020, de 09 de janeiro

 

Procurando atender aos desafios do mercado imobiliário atual, entendeu o legislador afigurar-se necessária a adoção de soluções alternativas à aquisição de habitação própria e ao consequente endividamento das famílias e dos grupos etários mais vulneráveis. Neste sentido, foi publicado no dia 9 de janeiro o Decreto-Lei n.º 1/2020, que vem criar a figura do Direito Real de Habitação Duradoura (“DHD”).

 

Este direito destina-se a facultar a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente – entenda-se, a habitação utilizada, de forma habitual e estável, por uma pessoa ou por um agregado habitacional como centro da sua vida pessoal e social – por um período vitalício, mediante o pagamento ao respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas.

 

O DHD é, assim, constituído pelo proprietário a favor de uma ou mais pessoas singulares, que adquirem a qualidade de moradores. A habitação, a ser entregue pelo proprietário ao morador, deve possuir um nível de conservação, no mínimo, médio. Para estes efeitos, o proprietário da habitação deverá promover uma avaliação prévia ao estado de conservação da mesma, a qual deverá ser realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico, com inscrição ativa na respetiva ordem profissional. Esta avaliação deve assegurar o registo das condições existentes da habitação há menos de 12 meses. É importante referir que o DHD deve ser entregue ao morador livre de pessoas, ónus e encargos, incluindo outros direitos ou garantias reais.

 

A constituição do DHD – que se traduz num contrato – é celebrada por escritura pública ou por documento particular com as assinaturas das partes reconhecidas presencialmente e encontra-se sujeito a inscrição no registo predial (a sua constituição, bem como a sua extinção), a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.

 

O contrato, através do qual se constituiu o DHD, deve, entre outros, indicar o montante da caução a prestar pelo morador, o valor das contrapartidas e a declaração do morador a aceitar o estado de conservação da habitação.

 

No ato de celebração do contrato de constituição do DHD são pagas pelo morador as quantias relativas à caução e à primeira prestação mensal, esta última deve ser paga pelo valor proporcional ao número de dias de vigência do DHD no mês de celebração do mesmo, cabendo à entidade que faz o reconhecimento de assinaturas a verificação de que estes montantes respeitam os limites legais.

 

O montante correspondente à caução pecuniária a prestar pelo morador ao proprietário é estabelecido, por acordo entre as partes, entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por freguesia, aplicável de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatísticas, I.P.. A caução é prestada pelo prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5% ao ano a partir do 11.º ano e até ao 30.º ano de vigência do DHD, como se refere abaixo.

 

Como contrapartida pelo DHD, constitui obrigação do morador pagar ao proprietário (i) uma prestação pecuniária mensal, por cada mês de duração do DHD, a estabelecer no contrato; e (ii) uma prestação pecuniária anual, por cada ano efetivamente decorrido desde o 11.º ano e até ao final do 30.º ano, correspondente aos supra referidos 5% da caução inicial. Esta prestação é paga, como se referiu, através de dedução ao valor da caução.

 

No que concerne às obrigações do proprietário, sublinhamos a obrigação de (i) assegurar que a habitação seja entregue ao morador em estado de conservação médio; (ii) pagar os custos de obras e demais encargos relativos às partes comuns; (iii) assegurar a vigência dos respetivos seguros; e (iv) realizar as obras de conservação extraordinárias na habitação. Já o morador está obrigado a, entre outras, (i) utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente; (ii) pagar as taxas municipais e entregar ao proprietário os montantes relativos ao IMI; (iii) realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação.

 

No que respeita à sua transmissão, o DHD não é transmissível por morte «mortis causa», e na sua vigência, o DHD só pode ser transmitido no caso de execução de hipoteca que incida sobre o mesmo.

 

Em relação às formas de cessação do DHD, o mesmo pode extinguir-se por (i) caducidade, em caso de morte do morador ou, se constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles; (ii) renúncia livre do morador ao DHD, determinando a devolução do montante correspondente ao saldo da caução; (iii) incumprimento definitivo e resolução contratual, como seja, o não pagamento, total ou parcial, por qualquer das partes dos montantes devidos à contraparte; a reincidência de constituição em mora por parte do morador, por mais do que três, quatro ou cinco vezes seguidas ou interpoladas, consoante o período de vigência de contrato.

 

À semelhança do que já se encontra previsto para o arrendamento, a comunicação de resolução acompanhada do contrato de DHD e das cópias relativas ao incumprimento definitivo, constitui título executivo para entrega de coisa certa e/ou pagamento de quantia certa, assim como, no caso de não pagamento, pelo proprietário ao morador, do montante do saldo da caução (nos casos previstos), constitui título executivo para pagamento de quantia certa.

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