28.12.2020

Áreas de Prática: Imobiliário

Moratórias e regime extraordinário de proteção dos arrendatários

No passado dia 22 de dezembro foi aprovado o projeto-lei do Governo, o qual vem alterar o regime extraordinário de proteção dos arrendatários, procedendo à sétima alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, bem como vem alterar o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, procedendo à terceira alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril.

No que respeita ao regime extraordinário de proteção dos arrendatários, de acordo com o previsto na alteração aprovada, o diploma alarga até 30 de junho de 2021, a suspensão (artigo 8.º):

 

  1. A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
  2. A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
  3. A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
  4. O prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas;
  5. A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

 

A concessão deste alargamento do regime depende do regular pagamento da renda devida no respetivo mês, salvo se os arrendatários estiverem abrangidos pelo regime do diferimento de rendas previsto no artigo 8.º e 8.º-B, da Lei n.º 4-C/2020 na redação também aprovada.  Esta disposição aplica-se às rendas devidas nos meses de outubro a dezembro de 2020, bem como nos meses de janeiro a junho de 2021.

 

No caso de arrendamento para fins não habitacionais relativo a estabelecimentos que tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, a março de 2020 e que permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, a duração do respetivo contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se, durante o novo período, a suspensão prevista. Desta prorrogação não poderá resultar um novo período de duração do contrato cujo termo ocorra antes de decorridos seis meses após o levantamento da medida de encerramento e depende do efetivo pagamento das rendas que se vencerem a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se aplicável o regime do diferimento.

 

Nota para referir que a suspensão de efeitos e a prorrogação do período de duração do contrato cessam se, a qualquer momento, o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas ou se o arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento da renda vencida a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se aplicável o regime o diferimento.

 

Como referido, o diploma aprovado vem, também, alterar o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, previsto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, procedendo à sua terceira alteração.

 

Desde logo, o mencionado diploma procede a uma alteração ao artigo 3.º (“quebra de rendimentos dos arrendatários e senhorios habitacionais”), reduzindo para 30% (anteriormente 35%) o requisito da taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário.

 

O diploma procede a uma alteração ao artigo 4.º (“mora do arrendatário habitacional”), definindo que o regime previsto neste artigo é aplicável às rendas que tenham sido diferidas nos meses de abril a junho de 2020 (até então omisso quanto ao seu âmbito de aplicação).

 

A grande novidade prende-se com a criação de um regime próprio para aqueles estabelecimentos que tenham sido encerrados em março de 2020 e que permaneçam encerrados em 1 de janeiro de 2021, previsto no novo artigo 8.º-B (“estabelecimentos que permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021”).

 

Assim, de acordo com este novo artigo, os arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, desde (pelo menos) março de 2020 e que permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, podem:

 

  1. Relativamente às rendas vencidas em 2020, cujo pagamento tenha sido diferido ao abrigo da presente lei, pode o arrendatário voltar a diferir o respetivo pagamento para 1 de janeiro de 2022, prolongando-se o período de regularização até 31 de dezembro de 2023. O pagamento será efetuado em 24 prestações, correspondente ao resultado do rateio do montante total em dívida, pago juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.
  2. Relativamente às rendas vencidas em 2021, o arrendatário pode requerer o diferimento do pagamento das rendas, correspondentes aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados.

 

O arrendatário que pretenda beneficiar deste regime, deverá comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até 20 dias após a entrada em vigor do mencionado diploma, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021, se a comunicação tiver sido posterior a essa data. A comunicação deverá ser efetuada mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação anterior.

 

Os senhorios, sempre que o arrendatário requeira o diferimento nos termos previstos neste artigo, poderão requerer a concessão de um empréstimo com custos reduzidos, por referência às rendas do ano de 2020 e 2021, vencidas e não pagas.

 

O diploma vem ainda estabelecer, de acordo com o artigo 8.º-C (“apoios a fundo perdido”), um regime de apoio ao arrendamento não habitacional, aplicável da seguinte forma:

 

  1. Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação entre 25% e 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de € 1.200,00 mês.
  2. Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação superior a 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de € 2.000,00 mês.

 

Por último, procede, também, à alteração do artigo 10.º (“outras formas contratuais”), definindo que o regime previsto no artigo 8.º-B, aplicável aos estabelecimentos encerrados em março de 2020 e que permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos termos do contrato (mantendo-se a não aplicação do regime aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do regime previsto no n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 27-A/2020, de 24 de julho).

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