09.04.2020

Áreas de Prática: Imobiliário

COVID-19 | Perguntas e Respostas pela equipa de Direito Imobiliário

I – Enquadramento:

Tendo em consideração o decretamento do estado de emergência em Portugal, foram adotadas determinadas medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, com relação aos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, bem como com relação a outras formas contratuais de exploração de imóveis, das quais resultam o seguinte:

 

  1. A não utilização de um estabelecimento comercial, motivada pela declaração de estado de emergência, poderá ser causa de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio?

De acordo com o Decreto 2-B/2020, de 2 de abril, o encerramento de instalações e estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços elencados no Anexo I integrante do mencionado Decreto, não poderá ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

 

  1. Existe alguma moratória aplicável ao pagamento das rendas habitacionais e não habitacionais, bem como para outras formas contratuais de exploração de imóveis?

De acordo com a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, no arrendamento habitacional, caso o arrendatário comprove encontrar-se em situação de quebra de rendimentos, de acordo com os requisitos previstos no artigo 3.º, n.º 1, alínea a) e b), o senhorio só terá direito à resolução do contrato, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês. Além disso, no caso de atraso no pagamento das rendas que se vençam durante esse período, o senhorio não poderá exigir o pagamento da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º do Código Civil, não podendo o senhorio recusar o recebimento das rendas seguintes.

Por outro lado, no arrendamento não habitacional, e com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis, nos termos do artigo 7.º, alínea a) e b), o arrendatário poderá diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante global, pagas juntamente com a renda do mês em causa. A falta de pagamento das rendas pelos arrendatários abrangidos por essas alíneas, que se vençam durante esse período, não poderá ser invocada pelo senhorio como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, não lhes podendo ser exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam durante este período. O senhorio não poderá exigir o pagamento da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º do Código Civil, no caso de atraso no pagamento das rendas que se vençam durante esse período, não podendo o senhorio recusar o recebimento das rendas seguintes.

 

  1. O que acontece aos contratos de arrendamento cuja oposição à renovação, denúncia, revogação e caducidade produziriam efeitos durante o estado de emergência?

De acordo com a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, alterada pela Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril, durante a vigência das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública e até 60 dias após a cessação de tais medidas, fica suspensa:

  1. A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
  2. A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação.
  3. A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio.

Isto significa que durante a vigência destas medidas e até 60 dias após a sua cessação, todos os procedimentos de denúncia, oposição à renovação, revogações contratuais e casos de caducidade que produzissem efeitos durante este período, ficam agora suspensos, com a exceção prevista na alínea b) supra.

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